經營逐步恢復后，基礎設施REITs二級市場表現隨之企穩。截至11月13日，18只基礎設施REITs最近一周實現上漲，國泰君安臨港創新產業園REIT上漲5.01%，華泰江蘇交控REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新鹽田港REIT漲幅均超過2%

◎記者 何漪

REITs市場新一輪擴容已然開啟。上海證券報記者注意到，11月以來，頭部機構招商基金、易方達基金、國泰君安資管陸續申報了基礎設施REITs，有望給市場注入新的“活水”。

“REITs最困難的時期過去了。”某資深REITs基金經理表示，由于基礎設施REITs資產經營能力一度面臨較大的挑戰，前十個月公募REITs產品二級市場價格平均跌幅超過15%。不過，隨著經濟的穩步復蘇，大部分資產出現經營拐點，基礎設施REITs二級市場運行趨于平穩，部分REITs價格企穩回升。

市場迎來新玩家

基礎設施REITs市場迎來新玩家。11月10日，招商基金首次申報基礎設施REITs，招商基金招商公路高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式上報深交所。

招商公路表示，為了防風險、去杠桿、穩投資、補短板，優化公司資本結構、盤活存量基礎設施資產，該公司擬以全資子公司亳阜高速所持有的亳阜高速公路特許經營權以及對應的高速公路資產，開展基礎設施REITs的申報發行工作。

具體來看，亳阜高速公路為新建雙向四車道高速公路，全長101.3 公里，共設亳州東收費站、亳州南收費站、太和東收費站3個收費站，以及辛集服務區、長春服務區2個服務區。根據評估，該基礎設施REITs擬定募集規模約為40億元。

易方達基金、國泰君安資管在11月亦申報了基礎設施REITs，分別為易方達深高速高速公路REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT。

其中，易方達深高速高速公路REIT的底層資產益常高速位于湖南省益陽市、常德市境內，是湖南省西北地區連接長沙市及長株潭經濟圈的主要干道，全長約73.08公里。

國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產，為上海城投集團旗下城投寬庭保租房資產江灣社區、光華社區。江灣社區、光華社區位于上海市楊浦區，合計供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米。截至9月30日，底層資產出租率達到93%，進入穩定運營階段。

深高速表示，基礎設施REITs是權益型融資創新之舉，有助于完善公司的商業模式，通過將現金流穩定的成熟項目轉讓至公募REITs，可有效盤活公司存量優質資產，提前收回經營投資及兌現收益，提高資產周轉效率，增強公司的滾動投資能力。

大部分REITs資產穩步修復

“受各種因素影響，上半年REITs經營一度遇到較大困難，部分產業園出現退租現象。”上述資深REITs基金經理表示，不過，從當前的情況來看，大部分REITs資產頂住了壓力，經營步入恢復通道。

具體來看，保障房、倉儲物流、能源項目資產韌性相對較強，前三季度運營穩定，可供分配金額符合預期；高速公路資產三季度可供分配金額均較二季度有所增長，單季度完成度有所提升。

產業園區板塊中，各項目表現分化較大。一方面，受宏觀經濟周期及部分區域行業供求失衡的影響，部分研發辦公項目出租率低位運行，租金水平下滑，業績修復仍需時間；另一方面，博時蛇口產園REIT、東吳蘇園產業REIT、國泰君安東久新經濟REIT、華夏合肥高新REIT等資產三季度末的出租率超過90%，項目經營維持高位穩定。

中證鵬元研發部高級研究員吳進輝認為，受各種因素影響，部分產業園區資產的出租率有所下降，出現了一定的經營風險，提醒管理人、運營機構需要持續提升運營水平和管理效率，加強信息披露和投資者交流。不過，從全市場來看，今年前三季度，基礎設施REITs經營業績依舊可圈可點。

經營逐步恢復后，基礎設施REITs二級市場表現隨之企穩。Choice數據統計顯示，截至11月13日，18只基礎設施REITs最近一周實現上漲，國泰君安臨港創新產業園REIT上漲5.01%，華泰江蘇交控REIT、中金廈門安居REIT、紅土創新鹽田港REIT漲幅均超過2%。

進一步完善REITs市場生態

在業內人士看來，基礎設施REITs是連接實體經濟和金融市場的權益類投融資工具，能有效盤活存量資產、降低負債率，是推動經濟轉型升級和高質量發展的重要一環。穩步推動多層次REITs市場建設，有利于吸引更多企業、金融機構進場，為REITs市場增添活力。

今年以來，深交所多舉措構建監管制度，通過夯實存續期信息披露規則基礎、優化發行交易機制安排、引導完善投資者關系管理、加強底層資產運營監管、加強投資者溝通交流，推動實現良好的市場生態。

繼基礎設施REITs納入公募FOF投資范疇后，上交所組織華夏基金、南方基金、易方達基金等多家基金公司召開REITs機構投資者座談會，加強投資端建設，進一步完善REITs市場生態。

展望未來，吳進輝表示，還需要穩步構建以管資產為核心的全鏈條REITs監管體系，推進多層次REITs市場建設，助力REITs市場高質量擴容增類。具體來看，推動公募REITs、私募REITs、Pre-REITs協同發展，加強投資者交流和高質量信披；推出REITs實時指數，鼓勵FOF、社保基金等長期投資者入場，探索適合我國REITs的稅收優惠、會計政策等；鼓勵建立行業或者區域REITs聯盟，引導市場加快建立專業的投研隊伍，走出具有中國特色的REITs發展之路。

深交所相關人士也表示，深交所將加快推動REITs常態化發行和高質量擴容，持續優化發行定價機制，豐富和改善投資者結構，推動更多長線資金進入市場，積極構建多層次REITs市場，推動基礎設施REITs發展再上新臺階，更好地服務國家發展戰略和經濟高質量發展。